建设工程价款优先受偿权（以下简称“优先受偿权”）是我国《民法典》赋予承包人的重要权利，旨在保障施工人的工程款债权优先于一般债权甚至抵押权受偿。本文结合定义、法律规定、司法实践，对优先受偿权的适用要点进行梳理。

一、优先受偿权的定义

     建设工程优先受偿权，又称“建设工程价款优先受偿权”，是指发包人（建设单位）未按照约定支付工程价款时，承包人（施工单位）就该建设工程折价或者拍卖的价款，享有优先于其他债权人（包括抵押权人）受偿的权利。

     简单来讲，当开发商或业主拖欠工程款时，施工方有权要求法院拍卖该工程，并且从拍卖得到的钱里，排在几乎所有人的前面（除了支付了大部分房款的消费者）拿到自己应得的工程款。

二、优先受偿权的法律规定

     我国建设工程价款优先受偿权由《合同法》第二百八十六条所设立，至今已有26年。《民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”以及2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，将建设工程价款优先受偿权的行使期限变更为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。根据上述法律规定，承包人的工程价款就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。

三、优先受偿权的行使对象、优先受偿范围、行使期限和行使方式

     正因为建设工程价款优先受偿权是法定优先权，其行使对象、优先受偿范围、行使期限以及行使方式均应符合法律规定。

     1、行使对象

     享有建设工程价款优先受偿权的承包人仅能就其承建工程拍卖或折价的价款享有优先受偿权，即行使对象仅为建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权。若建设工程及其土地上同时存在抵押权的，则根据房地一体原则，在实现承包人的优先受偿权时，对所涉工程及所占有的土地应一同拍卖或折价，承包人对其所承建的建设工程的拍卖或折价价款享有优先于抵押权人的受偿权，抵押权人只能就剩余价款（如果有）实现其抵押权，但抵押权人对于土地使用权的拍卖或折价价款享有优先权。

     此外，根据建工司法解释（一）第三十七条，优先受偿权除了适用于建设工程，还适用于装饰装修工程。

     2、优先受偿权的范围

     关于优先受偿权范围，一般仅包括建设工程价款本金，不包括逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。根据近年最高院的判决，停窝工费也属于优先受偿的范围。例如在（2022）最高法民终24号判决中，最高院认为：“本案中由鉴定机构鉴定的停窝工费用，均为住建部、财政部规定的建筑安装工程费用项目，属于工程价款而非逾期支付工程价款导致的损害赔偿金，故该部分费用，应享有优先受偿权。

     3、行使期限

     关于行使期限，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这里，“应当给付建设工程价款之日”，首先应以合同的约定为准。若当事人对付款时间没有约定或者约定不明确的，如何确定行使期限的起算日呢？对于这个问题，司法实践中存在争议。

     一种观点认为应当适用建工司法解释（一）第二十七条的规定，因为该条规定明确了当事人对付款时间没有约定或者约定不明的情况下如何认定应付款时间，即建设工程已交付的为交付日，建设工程未交付的为提交竣工结算文件之日，建设工程未交付也未结算工程价款的为起诉之日。

     但另一种观点认为建设工程价款优先受偿权的行使期限不应适用这一司法解释的规定。因为第二十七条是针对工程款利息计付的起算点，规定的时间点均较早，有利于督促发包人尽快付款，从而保护承包人合法权益，若建设工程价款优先受偿权也以此为准，则显然不利于承包人，不符合立法本意。因此，在当事人没有约定或约定不明的情况下，建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点应为当事人起诉之日。

     4、行使方式

     关于建设工程价款优先受偿权的行使方式，最高院在(2020)最高法民再352号案件中认为，“承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。”

四、优先受偿权的权利主体

     根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条规定:“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”总结得出:

     1、与发包人存在直接施工合同关系的承包人享有优先受偿权。

     2、分包人(含甲指分包)与发包人不存在直接的施工合同关系，不享有优先受偿权。

     鉴于分包人与承包人之间产生合同关系，而不与发包人产生直接的权利义务关系，依据上述规定不享有优先受偿权。另一方面，在分包人只享有部分工程价款情况下，赋予分包人越过承包人与发包人就工程折价或者由请求人民法院拍卖工程以优先实现分包人应得工程价款的债权，对承包人有失公平且不合理。

     3、实际施工人一般不享有优先受偿权。

     所谓的“实际”施工人，须以“名义”施工人的存在为前提。因此，借用资质订立施工合同(挂靠)、转包以及违法分包合同中实际完成工程建设的三类主体被认定为实际施工人。一般而言，实际施工人不与发包人产生直接的权利义务关系，依据上述规定不享有优先受偿权。另一方面，在肢解转包或者违法分包的情形下，实际施工人因折价所得款项只占全部工程价款的一部分，其请求拍卖工程不具有合理性。即使全部转包，由于转包人即承包人形式上仍维持与发包人之间的承包关系，实际施工人一般难以履行行使优先受偿权应有的催告、协商等程序。

     4、建设单位直接发包的专业分包人对承包工程部分享有优先受偿权。

     实践中，建设单位直接发包的土方、桩基承包人、施工总承包人、机电装修工程承包人和幕墙工程承包人对其承包工程部分享有优先受偿权符合上述法律规定。

五、司法实践存在的主要争议

     1、优先受偿权是否可预先放弃?

     《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十二条规定，“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”笔者倾向认为，承包人原则上有权放弃或限制建设工程价款优先受偿权，放弃该权利后成为普通债权，清偿顺序排在担保债权之后。但承包人放弃优先受偿权不得损害建筑工人利益，否则无效。

     关于是否“损害建筑工人利益”的判断，最高人民法院民事审判第一庭于《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》中指出，判断承包人放弃或者限制建设工程价款优先受偿权是否损害建筑工人的利益时，要看承包人这一行为是否影响其整体的清偿能力，要将承包人整体的资产负债情况以及现金流情况是否因此恶化到影响建筑工人工资支付的程度作为主要的考虑因素。

     2、优先受偿权与抵押权的受偿顺序?

     《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，在清偿顺序上，优先受偿权优于抵押权。

     3、优先受偿权是否及于土地使用权?

     实践中，浙江省、河北省、四川省和安徽省等各地高级人民法院纷纷对此问题出台解答文件，一致认为土地使用权不属于优先受偿权的客体，承包人对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。笔者倾向认为，建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是实操中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分享有优先受偿权。

     4、工程质量保证金是否应享有优先受偿权?

     《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定，“本办法所称建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”笔者倾向于认为，质量保证金属于预留的工程款，因此到期的质量保证金应该纳入优先受偿权的范围，以保证承包人的合法利益。但对于未到期的质量保证金，因其未达到清偿条件，暂不能纳入优先受偿权的范围。