一、竣工交付后质量保修期内的保修责任

1.根据《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，在建设工程质量保修期内，只要发现质量瑕疵，施工单位均有义务进行修复。如果造成损失，施工单位还应承担赔偿责任。当然，如果质量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追偿。

2.《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或第三人可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”

3.《房屋建筑工程质量保修办法》还规定了不属于保修范围的内容：因使用不当、第三方以及不可抗力造成的质量缺陷。我国对建筑物合理使用寿命，区分建筑的主要部位和非主要部位，对保修期所作的不同规定，有效地保护了所有人和使用人的利益。

二、保修期届满以后的损害赔偿的法律责任

质量保修期届满以后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害赔偿责任期间。在质量保修期内，只要发现有质量瑕疵，不管有无损害，承包人均有义务修复，不修复将承担一定的后果。与质量保修期不同，在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题必须有损害才可主张赔偿，而且不是所有的损害都可以获得赔偿。在大多数国家，如意大利、西班牙、瑞典和英国，将损害分为微小损害和重大损害，只有重大损害才可追究责任。至于怎样算“微小”，怎样算“重大”，这些国家的法律都没有一个确定的标准。我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定相对比较严厉。与大多数国家规定不同的是，我国规定基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

三、建设工程质量保修法律风险防控

（一）签好合同保修条款

1.明确工程质量保修期

《建设工程质量管理条例》关于建设工程的最低保修期限的规定是效力性强制性规定，如果建设工程合同约定的保修期限少于该条规定的最低期限无效。因此，建设工程合同约定的保修期限不得低于《建设工程质量管理条例》第四十条关于建设工程的最低保修期限的规定。对于建设工程合同中长于最低保修期限的约定，特别是房地产开发项目以商品房交付给购房者的时间作为保修期开始计算时间的约定，承包人一定要加以注意。

2.不能混淆保修期与缺陷责任期

保修期不同于缺陷责任期，如不加以区分对承包人是极其不利的。在实践中，建设工程施工合同通常约定：“质量保证金在保修期满后返还。”这样的约定对于单一的、保修期明确的专业工程施工合同一般不会发生问题。但是，对于总承包合同，根据《建设工程质量管理条例》第四十条关于工程保修期的规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年，而地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，可能长达50年甚至更长的期限。如果笼统规定“质量保证金在保修期满后返还”，保证金的返还时间有可能要等到工程竣工验收合格之后的50年甚至更长的时间。

3.明确工程质量保修金

工程质量保证金是指承包人用于保证其在缺陷责任期内履行缺陷修补义务的担保。一般情况下，工程质量保修金占工程总造价的3%左右，比例越高承包人的风险也越大。因此，建设工程合同要明确约定工程质量保修金的金额、扣留、返还。

4.脱钩质量保修金和质量保修义务

由于质量保修金需要占用承包人宝贵的现金流，而预留质量保修金并不是法律规定的强制性法定义务，属双方约定的范畴。但是，预留质量保修金已成为工程惯例，如果不约定发包人也难以接受。为平衡双方利益，如有可能承包人可以要求以其他形式替代质量保修金。参照国际工程承包中惯常的做法，施工企业可以向发包人提供履约保函，即由银行、担保公司或其他发包人信任的企业开出保函，在保额限度内为施工企业在保修期内履行保修义务提供保证担保，一旦施工企业拒绝履行保修义务，发包人可以要求保证人支付既定金额的款项。

5.明确约定工程维修的流程

建设工程合同维修条款应明确约定发包人的双方的对接人员、工程报修义务、承包人的维修时限、承包费用及承担、承包人不履行维修义务的处理等。

（二）保证工程施工质量

承包人要从根本上防范工程质量保修风险。承包人应当正确认识质量与效益的关系，牢固树立“百年大计，质量为本”“以质量求发展”的思想理念，加强质量管理，严把质量关口，落实各项质量规范，保证施工质量。

（三）区分保修期内工程质量的责任方，明确费用的承担

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，如果质量问题是由于施工单位原因所致的，则施工单位应当在质量保修期内承担无条件的保修义务并承担维修费用。若保修期内发生的工程质量问题是由其他方原因造成的，则不属于施工单位保修的范围，或者施工单位虽可进行维修但由此产生的费用应由责任方承担。如果保修的质量问题是由于勘察单位、设计单位或者建筑材料、发包人自身原因造成的，则应当追究责任方的质量赔偿责任。因此，保修期如果发生质量问题，首先应查明工程质量问题的基本情况，其次要找出导致工程质量问题的原因，再次要分清工程质量的责任，最后要追究相关责任主体的责任。如果由施工单位进行维修，但不属于施工原因所致的，事后一定要及时追究相关责任主体的责任。