在建设工程案件中，房产的保全查封直接关乎承包人最终的执行回款问题及建设工程价款优先受偿权的有效行使。基于发包人角度，则会反复就保全查封提出异议并主张超标的查封问题，归根结底争议焦点在于房产价值的确认。本文即从现行法律规定出发，结合建设工程案件保全执行中房产价值确认的实务案例，对建设工程案件保全执行过程中房产价值的确认规则予以分析。
一、现有规定
鉴于房产的稳定性和高价值性，其一直是执行程序中财产处置的重点对象，处置流程也已比较成熟，但由于执行程序本身的实务性和复杂性，房产处置程序中的某些要点和难点问题仍存在争议，如房产价值的确定问题，不同地区、不同类型房产的价值确认存在诸多复杂因素，加之法律规定在某些细节上的模糊性，使得该问题在司法实践中引发了诸多争议。
《中华人民共和国民事诉讼法》规定，人民法院在进行财产保全时，应当根据案件具体情况合理确定被保全财产的范围和价值。对于房产这类重要财产，需确保保全措施与债权金额相当 。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确指出，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。这为房产价值确认在保全执行中的基本准则提供了法律依据，强调房产价值应与债权及相关费用相匹配 。
《内蒙古自治区高级人民法院关于规范保全工作的指导意见》第17条规定：查封、扣押被申请人的财产，可以根据财产的市场价格走势、折旧、保管和变现成本以及执行费用等情况适当超标的额，但不得明显超标的额。
《上海市高级人民法院关于财产保全工作的规定》第56条规定：查封、扣押被申请人财产，可以根据财产的市场价格走势、折旧、保管和变现成本以及执行费用等情况适当超标的额，但不得明显超标的额。第58条规定：查封、扣押被申请人为自然人的财产中含有住宅性质的不动产的，虽然财产价值已经达到申请保全金额，但申请人为确保能够执行，请求加封一套住宅性质不动产的，可以允许。但申请人应当按照实际要求保全的财产价值提供相应的担保。
二、司法实践中房产价值确认的方式
根据《财产处置参考价规定》，一般采用当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式进行确定。在司法拍卖实务中，如何确定处置价格是一个需要慎重考量的问题，一方面价格不宜设置得过低从而损害被执行人和其他债权人的利益，同时也不应设置过高的拍卖保留价从而减少财产流拍的风险。
1.当事人协商确定
在部分案件中，当事人基于对案件事实的清晰认知和对自身利益的综合考量，会选择协商确定房产价值。根据《财产处置参考价规定》第4条以及实践操作，当事人议价是排除当事人拒绝议价或下落不明的情况下，法院通知、组织双方当事人到法院或庭外协商确定财产的价值。若当事人能达成一致，法院通过制作笔录并由双方签字确认；若协商未成，法院给予合理期限允许庭外协商，协商结果通过书面形式提交法院。之后法院审查双方达成一致的价格，在协商结果不违反法律法规强制性规定且不侵害第三人合法权益的情况下，法院则以议价结果作为参考价并开展后续拍卖工作。
2.法院进行定向询价
实务中，根据《财产处置参考价规定》第5条、第6条，在财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价，并且当事人议价不能或者议价不成或双方当事人均要求直接进行定向询价的情况下，法院会根据财产种类向财产所在地有关机构送达询证函进行定向询价，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。相关机构包括税务部门、不动产登记中心、物价部门以及价格认证中心、房地产评估和发展研究中心、二手房交易中心等中介机构，接受定向询价的机构在指定期限内出具的询价结果为参考价。
3.法院参考市场价格酌定
在定向询价不能、不成或者双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价的情况下，在某些特殊情形下，法院会根据案件具体情况，参考市场价格对房产价值进行酌定。在重庆市高级人民法院（2023）渝执复89号案件中，由于涉案房产性质特殊，缺乏可直接参照的市场交易案例，且评估程序可能因各种原因导致耗时过长，影响案件的整体推进。在此情况下，法院经多方调研，收集周边类似房产的市场价格信息，并结合案件实际情况，综合考量各种因素后，对房产价值进行了酌定。法院在酌定过程中，充分阐述了其依据和理由，确保酌定结果具有合理性和公正性。
4.委托专业评估机构评估
在双方当事人要求委托评估，特殊复杂财产无法适用网络询价方式以及法律法规另有规定的情形下，人民法院应当委托评估机构进行评估。评估机构在评估房产价值时，会综合运用多种方法，如市场比较法、收益法、成本法等。在广东省高级人民法院（2022）粤执监123号案件中，评估机构采用市场比较法，参考周边类似房产的近期交易价格，并充分考虑房产的地理位置、房屋面积、建筑结构、装修状况以及市场供需关系等因素。同时，对于房产存在的特殊情况，如房屋存在质量瑕疵、周边环境影响等，也进行了详细调查和合理考量，最终得出相对客观准确的房产评估价值。
法院在房屋处置参考程序中确立保留价后，会在最大化实现标的物价值和有利于成交原则之间寻求平衡，根据标的物情况、案件情况和市场行情等因素，综合确定起拍价。起拍价不得低于评估价或者市场价的百分之七十。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第5条，流拍后再行拍卖可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
三、房产价值确认的影响因素
1.房产市场价格波动的影响
房产市场价格受宏观经济形势、政策调控、区域发展规划等多种因素影响，波动较为频繁。天津市高级人民法院（2021）津执监45号案件中，从法院采取保全措施到实际执行拍卖房产的期间，因当地房地产市场政策调整，房价出现大幅下跌。导致最初确认的房产价值与执行拍卖时的实际价值产生较大偏差，使得债权人的债权面临无法足额清偿的风险，同时也给债务人带来了潜在的利益纠纷。
2.考量执行中拍卖、降价因素
（2017）最高法执监437号案件中，最高人民法院认为：关于聚源广场530套在建房产的价值。聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司出具了评估报告，但是该评估报告明确其评估目的是为确定该房地产的公开市场价值，同时声明估价结果未将拖欠工程款、已抵押担保债权数额扣除，且没有考虑快速变现、交易税费等特殊交易因素对房地产价值的影响。而聚源广场在建工程的实际现状为：工程整体尚未竣工、前期工程款尚未与建设施工单位决算（聚宏公司法定代表人向法院自述中对此亦予认可）、后续工程建设还需投入约1200万元建设资金。此外，聚宏公司未经抵押权人兴业银行漳州分行同意，自行将47套房产对外销售并收取购房款1392.0899万元。鉴于存在上述工程欠款、工程未完工仍需后续建设资金、部分房产已实际出售等价值瑕疵，以及在建工程司法处置变现过程中可能需要对其整体拍卖、存在相关交易税费、确定拍卖保留价时可依法下浮一定比例等因素，漳州中院最终以案涉评估报告确定的市场价格为基础，参考银行对不动产抵押物变现价值的折价率，结合网络司法拍卖规定最低保留价的下浮比例，折中估算出该530套在建房产的总体价值，并在扣除已知税费及已对外销售房产价值后，估定聚源广场在建工程变现后可用于清偿债务的价值约为1.154316亿元，并无明显不当。
另外，最高人民法院认为，案件进入执行程序后，尚未审查终结的财产保全异议或者复议应当自动转为执行程序中对执行行为的异议或者复议，在判断是否超标的额查封时，适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。
3.综合确认房产价值
《江苏省高级人民法院关于进一步规范查封、扣押、冻结财产工作指引》规定：查封住宅、商铺类房产的，参照同地段、同条件房产的市场价格估算。查封房屋为一手房的，参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格，以及同类房屋买卖合同备案价估算；查封房屋为二手房的，参照同地段或相近地段的房屋司法拍卖成交价、二手房市场成交价、房产中介机构发布的二手房报价、司法网络询价、该房屋抵押时所用评估报告载明的价格等，并结合装修情况估算。
《重庆市高级人民法院关于在财产保全工作中合理估算保全标的额的指导意见》规定：查封房屋的，按照房屋坐落、面积、房屋结构、土地使用权类型、有无电梯等信息，参照同地段、同条件的房屋价值估算保全标的额。查封房屋为一手房的，可以参照当地房产部门发布的同地段一手房价格估算保全标的额；查封房屋为二手房的，可以参照相关房地产交易平台公开报价、税务机关核定价格、相关二手房市场成交价、司法拍卖实际成交价等估算保全标的额。
四、结语
建设工程案件保全执行中房产价值的确认是一个复杂且关键的环节，涉及到多方法律主体的利益和司法程序的公正运行。通过明确法律依据与原则，灵活运用多种价值确认方法，不断完善价值确认机制，才能在保障债权人合法权益的同时，最大限度保护债务人的财产权益，促进建设工程领域的健康有序发展。
