建设工程质量保修责任，是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的质量缺陷，承包人予以修复的责任。《建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。除上述法定保修范围外，发包人与承包人可以在施工合同或保修书中对保修范围进行约定。

一、建设工程质量保修的期限

1.《建设工程质量管理条例》第四十条对正常使用条件下建设工程的最低保修期限作出了具体的规定、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条对正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限作出了具体的规定：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

2.我国法律规范没有统一规定地基工程和主体结构的合理使用年限，需要根据各类建设工程的不同情况由有关技术部门作出判断。根据《工程结构可靠性设计统一标准》(GB 50153-2008)的规定，房屋建筑结构的设计基准期为50年。房屋建筑结构的设计使用年限分为四类：类别1设计使用年限为5年，类别2设计使用年限为25年，类别3设计使用年限为50年，类别4设计使用年限为100年。

3.约定的保修期限低于法定最低期限。有些地方法院发布的建设工程合同的意见还规定，建设工程合同约定的保修期限低于法定最低期限的，该约定无效。例如，北京高院、江苏高院、浙江高院、盐城中院的规定。

二、商品房保修的特殊规定

商品房作为特殊的建设工程，商品房的保修制度与其他建筑物保修有所区别：

1. 适用法律较多。商品房除适用建设工程法律、行政法规规定的一般保修期外，还应当遵守房地产开发法律、行政法规关于保修期的特殊规定。

2.保修义务人是房地产开发企业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

3.保修责任始期特殊。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定，保修期从交付之日起计算。

4.保修期限较长。《商品房销售管理办法》第三十三条第二款规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，按照该规定确定最低保修期限。

三、建设工程交付后的质量保修责任与赔偿责任的关系

赔偿责任，是指建筑物在合理使用期内因质量缺陷或保修不及时造成房屋所有人、使用人或第三方人身或者财产损害，由责任人承担赔偿损失的责任。保修责任与赔偿责任有区别又有联系。

（一）保修责任与赔偿责任的区别

1.保修责任属于违约责任；赔偿责任属于侵权责任。当施工单位原因造成人身或财产损害时，则属于违约与侵权两种责任的竞合。2.保修期内发现任何质量缺陷，施工单位必须维修，不以损害发生为要件；承担赔偿责任的前提是发生人身或财产损害的事实。3.保修义务人是施工单位，费用承担者是责任人；赔偿责任的承担者一律是责任人。4.保修责任期限对地基主体与普通部位区别规定，地基主体的保修期是建筑物合理使用年限内；赔偿责任期限不分主次部位，全部是合理使用期内。

（二）保修责任与赔偿责任的联系

1.建筑物地基主体的保修与赔偿的责任期限相同，都是合理使用期内。2.质量缺陷造成人身和财产损害的，在保修责任基础上加重为赔偿责任。3.因使用不当或者不可抗力造成的质量缺陷和损害后果，责任人不承担保修和赔偿责任。

（三）施工单位承担保修责任并不意味着承担赔偿责任

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量缺陷的，施工单位应当履行保修义务，否则应承担相应的法律责任。但施工单位承担保修责任与建设工程质量缺陷责任不是同一概念，施工单位负有保修责任并不意味着承担建设工程的质量缺陷责任。对于在建设工程保修期间出现的质量问题，虽由施工单位负责保修，但保修所发生的费用应当由造成质量缺陷的责任方负担。实务中，对于保修期间的质量责任划分和损失承担原则根据以下情形确定：

1.施工单位未按国家有关工程建设规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2.属于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，费用由建设单位支付，建设单位可向勘察、设计单位追偿。3.因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，由施工单位承担责任；属于建设单位负责采购的，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担责任，如果施工单位没有验收或者验收不合格仍然使用的，由建设单位与施工单位共同承担责任。4.因建设单位或者建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或者建筑物所有人自行负责。5.因自然事故、社会事件等不可抗力造成的质量事故，由建筑物的所有人或者使用人承担责任。6.对发包人提出的违反法律法规和建设工程质量、安全标准，降低工程质量的要求，承包人不予拒绝而进行施工的，由建设单位与施工单位共同承担责任。