“买卖不破租赁”原则规定于《民法典》第七百二十五条，即：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”出于保障居住这一房屋承租人的基本需要，该条款本身即系合同相对性原则与物权优先性原则的例外。但是，该条款亦存在例外之例外，本文即结合现有法律规定以及实务裁判展开分析。
一、抵押权先于租赁权产生
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
由于房屋买卖系大宗交易，实际中，许多住宅房屋、商业铺面都是按揭购买，并同时将购买房屋抵押给贷款银行，即银行抵押权成立在先。若后期出租人即房屋所有权人无力还贷，则相关房屋会被抵押权人向法院申请强制执行，此情形下承租人不得以“买卖不破租赁”进行对抗。
（2020）最高法民申6952号案件中，最高院认为：本案审查阶段的争点问题为宋晓敏（承租人）以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除招商银行青岛深圳路支行（抵押权人）对案涉房屋的强制执行，应否支持。承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权，债权属于相对权，不具有排他效力和绝对效力。尽管《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的原则，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第二十条对“买卖不破租赁”的原则作出了例外规定。诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。
二、租赁物作为破产财产被处置
出租人一旦进入破产程序，出租房租作为其财产势必被拍卖或变卖，导致所有权发生变化。有观点认为，对于破产企业出租人以其所有房屋对外签订的租赁合同，在破产宣告时尚未履行完毕的，不应适用“买卖不破租赁”原则，以顺利推进破产程序、处置资产清偿债务。此外，租赁物作为破产财产其上如仍存在租赁权，将会极大影响财产价值，故破产管理人为尽可能实现破产财产价值，亦可选择通过解除租赁合同来限制“买卖不破租赁”原则的适用。
《破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条系对于破产后管理人对正在履行合同解除权的规定，破产管理人可以选择解除合同或者继续履行合同，属于法定解除权。
2019湘民终278号案件中，湖南高院认为：《企业破产法》第十八条规定赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可以单方解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。租赁合同属于持续性合同，只要租赁期限未届满，则双方合同义务就未履行完毕。交纳租金只是承租人的主要义务而非全部义务，郑能志（承租人）虽然已经缴纳了租金但仍处于履行租赁合同过程中，同样出租人将租赁物交给了承租人，其义务也未履行完毕，故锦宏公司管理人单方解除案涉租赁合同有法律依据。一审法院认定涉案《厂房设备租赁合同书》已于2016年12月26日锦宏公司破产管理人通知郑能志后已被解除并无不当。
三、以租抵债情形
实务中，部分房屋所有人为抵销债务，将其所有房产租赁给其债权人使用，双方协商签订《租赁合同》，但承租人并不实际支付租金，以此抵顶双方间的债权债务，此为以租抵债。此时双方签订但《租赁合同》系名为租赁，实为抵债，因为承租人没有实际使用租赁物，且未实际交纳过租金，其本质在于清偿旧债，而非设立租赁关系。
（2021）最高法民申26号案件中，最高院认为：从本案证据材料来看，张国政、党正于2012年2月8日前借给李增2038万元。由于李增没有能力偿还借款，由购买李增所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还张国政、党正的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与张国政签订涉案《房屋租赁合同》，易恒贞公司以20年的租赁权抵偿张国政的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿张国政欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
