实践中，房屋承租人在租赁房屋后，基于各种考虑，往往出现转租或将租赁房屋交由第三人使用的情形。本文中，笔者将根据目前代理的此类案件，结合司法裁判实践，对此情形出租人权益的保障路径作以简要分析。

壹、基本案情

       出租人A与承租人B签订房屋租赁合同，约定B承租A名下两处房产。租赁合同签订后，B擅自将从A处承租的一处房屋交由C实际占有使用。另在合同履行过程中，C自行向A缴纳占有使用部分房屋租金。后B、C长期拖欠房屋租金未予缴纳，严重违反合同约定。现A依据租赁合同向B主张权益时的同时，能否要求C承担连带责任，请求权基础为何。

贰、房屋租赁法律法律关系的梳理

（一）出租人与承租人之间法律关系

       在房屋租赁法律行为中，出租人与承租人之间基于承租事实成立租赁合同关系，出租人负有交付符合法定及约定要求标准的房屋，承租人负有依约支付租金的义务。承租人基于租赁合同的约定，依法对租赁物享有占有、使用的权利。另在符合《民法典》726条、734条规定的法定或约定情形下，承租人除合同约定权益外，依法享有对优先购买权、优先承租权等法定权益。

（二）承租人与实际使用人之间法律关系

1. 转租情形。承租人将房屋转租给第三人实际占有使用，双方之间成立转租法律关系。不论承租人是否享有转租权，根据合同区分原则，转租合同独立有效。转租法律关系本质上以承租人与承租人的租赁关系成立为前提，故承租人是否享有转租权、转租期限是否超期等约定均影响到转租合同的实际履行，次承租人对此应当严格审查，避免转租合同因违反租赁合同的约定造成无法履行的情形。在转租情形下，次承租构成对房屋的合法占用，系房屋的合法权利人。

2. 债务加入情形。债务加入是指第三人加入到债务人与债权人的债务关系之中，但债务人不脱离债务关系，而是第三人与债务人共同承担责任的一种债务承担方式。根据    《民法典》第552条的规定，第三人加入债务形式为：（1）  第三人与债务人约定加入债务并通知债权人；（2）第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝。 债务加入的法律效果为第三人与债务人共同对债权人承担连带责任。债务加入情形中，即实际占有使用租赁房屋的主体加入原出租人与承租人之间的租赁法律关系，与原出租人共同租赁房屋，向承租人缴纳租金。

（三） 出租人与实际使用人之间法律关系

       在上述租赁案例中，承租人B与租赁房屋实际使用人C之间并未签订转租合同，C占有使用租赁房屋的租金由其自行向出租人A缴纳，且A对此并未提出异议，即视为对C使用房屋事实的默认，因此，C实际占有使用租赁房屋及缴纳租金的行为应当视为已加入原A与B的租赁关系，成为事实上的承租人。

叁、本案情形下，出租人权利主张的司法裁判路径

       出租人作为房屋所有权人，基于租赁合同的约定当然的享有要求承租人支付租金及其他违约责任的权利。故此处将重点针对存在房屋实际使用人的前提下，出租人主张权益的请求权基础为何，如何主张。目前司法实践中主要存在以下观点：

观点一：仅租赁合同的签约承租人承担责任，实际使用人不承担责任

       无证据证明租赁合同项下的义务转移至实际使用人的，根据合同相对性原则，法院认定签订合同一方为房屋的承租人，应向出租人承担违约责任。出租人与实际使用人因不存在租赁关系，不承担违约责任。最高人民法院在（2018）最高法民申2049号案中经审查认为，烟台振华公司作为承租人与东升公司、振华购物中心签订《租赁协议》。后承租人烟台振华公司注册成立淄博振华公司，并将其所租赁的案涉房产交由淄博振华公司使用，并与出租人东升公司商定租金由烟台振华公司通过淄博振华公司支付。上述事实表明，烟台振华公司和东升公司是《租赁协议》的当事人，是案涉房屋的承租人和出租人。淄博振华公司与东升公司之间就诉争房屋不存在租赁关系，故二审判决认定烟台振华公司为诉争房屋的承租人并无不当。本案中，虽存在房屋实际使用人与承租人不一致的情形，但因并未有证据证明第三人已加入承租关系中，故法院裁判认定租赁协议关系架构下的当事人为出租人与承租人双方。

观点二：基于过错责任原则划分责任比例

       最高院在（2018）最高法民申520号民事判决书中认定，租赁合同签订后，租赁房屋实际由第三方主体实际经营、使用，且出租人未提出异议的，应当视为三方达成合意，对租赁合同的实际履行主体进行了变更。故根据实际使用人占有使用租赁物的事实，其依法应当按照租赁合同的约定负有租金支付义务。实际使用人未按约支付租金贷，应当向出租人承担违约责任。承租人作为合同向对方，并未退出原承租关系，在未与出租人解除租赁合同关系但前提下，未积极督促实际使用人按约定交纳租金等费用，故对出租人的损失存在一定过错。此案件中，基于实际使用人独立行使租赁合同项下的全部权利和义务，故法院认定为合同义务的履行主体，应当承担违约责任。另承租人作为租赁合同的签约方，虽未实际履行合同，但也未与出租人解除租赁合同，法院认定签约承租人对出租人的损失存在过错，需承担补充责任。

       另河南省高院做出的（2018）豫民再640号民事裁决书中也认定，案涉的房屋一层由凤凰珠宝店使用，煤研所起诉时也起诉了凤凰珠宝店。凤凰珠宝店的登记经营者杨洋称她不是实际经营者，而是今世福珠宝公司派去的，故本案应当追加刘宏强作为第三人参加诉讼，以查明其是否为凤凰珠宝店的实际经营者，应否承担责任。刘宏强在一审时出具证明称其是万仟公司的实际出资人，因此，追加刘宏强参与诉讼有利于查清案件事实，分清责任。故案件发回重审。

观点三：房屋承租人与实际使用人共同向出租人承担连带责任

       在最高院做出的（2020）京02民终4668号民事判决中认定，黄慧娟主张其通过代理人曾峙屏与元亨利公司签订租赁合同，双方系租赁合同关系主体，元亨利公司对此予以认可的情况下，法院对此不持异议并予以 确认。黄慧娟、元亨利公司系本案争议的房屋租赁合同关系的主体。中联公司、袁浩卿经元亨利公司同意实际占用诉争房屋进行办公、居住，袁浩卿支付付租赁期间部分房租，中联公司认可袁浩卿该部分付租行为的情况下，应当认定中联公司、袁浩卿通过上述行为、意思表示以债务加入方式进入房屋租赁合同关系中，黄慧娟作为租赁关系的出租方，元亨利公司、中联公司、袁浩卿作为承租方。元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所生债务承担连带责任。黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿承担连带责任的意见，法院予以采纳。

       此案中，可以通过实际使用人使用部分房屋、支付租金的行为认定其加入承租法律关系，与出租方形成事实租赁关系。根据债务加入的法律效果，实际使用人应当与承租人共同向出租人承担连带责任。

       综上，司法裁判对于实际使用人责任的承担并无统一裁判规则。实际使用人是否承担责任的关键在于具体是否签订协议、租金的支付以及身份认定等因素综合认定是否与出租人之间形成事实租赁关系。

肆、结语

       笔者代理的上述案件中，存在合同项下部分租赁物由实际使用人占有使用，且自行向出租人支付该部分租金的事实，在出租人未对于提出异议的前提下，应当认定为债的加入的情形。本案应重点围绕C实际履行A、B之间租赁合同的事实搜集固定证据，通过对于C实际使用租赁房屋的现场照、C自行缴纳房租的等事实对C债务加入的行为予以认定。力求B与C在欠付租金范围内对A承担连带责任。