一、建设工程价款优先受偿权的性质和特点

关于建设工程价款优先受偿权的性质，理论界主要有法定抵押权和法定优先权之争。

       第一种观点是法定抵押权。此种观点以梁慧星教授为代表，也为一些地方法院所接受，如《江苏省高级人民法院民事审判第一庭建设工程施工合同案件审理指南》中即规定，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权。第二种观点是法定优先权，类似于《海商法》《民用航空法》规定的船舶优先权和民用航空器优先权。

理论界虽有该两种观点之争，但该两种观点在建设工程价款优先权的法定性、优先性无争议，故对司法实践的适用影响不大。简言之，建设工程价款优先受偿权主要有四个特点。

       一是系法定权利，无须当事人约定，因施工事实行为而产生，建造完成、工程质量合格即成立优先权。二是无须公示，不以登记为生效要件，不受登记约束。三是优于抵押权和普通债权，与其他优先权之间的顺位根据权利属性确定。四是目的系为保障承包人工程价款债权，具有担保债权实现的作用，因此，在法律没有特别规定的情况下，可根据具体情况参照适用《物权法》关于担保物权的有关规定。

二、建设工程价款优先受偿权与其他权利的优先顺序

     《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中“答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”

       据此，最高人民法院对权利排序：首位消费者不动产物权期待权，次位建设工程价款优先受偿权，再次位抵押权，最末位的是其他普通债权。需要注意的是，关于消费者不动产物权期待权，最高人民法院执行工作办公室在给广东省高级人民法院出具的《〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）中予以了具体规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

        需要注意的是，关于消费者不动产物权期待权，最高人民法院执行工作办公室在给广东省高级人民法院出具的《〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）中予以了具体规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

       该答复与2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定不谋而合。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条设定了一般不动产物权期待权，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

       该条创设了一般不动产物权期待权，主要针对的是二手房买卖，那么一般不动产物权期待权与上述权利优先顺位应如何确定呢？因一般不动产物权期待权本质上还是属于债权，在与抵押权这一担保物权比较时，在不涉及生存利益的情况下，应该按照物权优先于债权的原则处理，关于这一点，最高人民法院在2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于消费者物权期待权部分也有阐述。

       综上所述，相关权利排序应为：首位消费者不动产物权期待权，次位建设工程价款优先受偿权，再次位抵押权，再次位一般不动产物权期待权，最末位的是其他普通债权。

三、建设工程价款优先受偿权的性质及权利主体

1、装饰装修工程承包人能否成为建设工程价款优先受偿权的权利主体？其行使工程价款优先受偿权的条件是什么？

       建设工程价款优先受偿权的权利主体，是与发包人具有直接施工合同关系的承包人。《建设工程司法解释二》第18条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”据此，装饰装修工程承包人可以成为建设工程价款优先受偿权的权利主体，其行使工程价款优先受偿权具备四个条件。一是发包人直接发包装饰装修工程给施工人，施工人就装饰装修工程与发包人之间有直接合同关系。二是发包人系工程的所有权人，不含以租赁、联营等方式取得使用权的使用权人。三是工程类型系工业装饰装修工程，不包括住宅室内装饰装修，也不包括投资低于30万元或建筑面积少于300平方米的工装。因此，家庭居室装饰装修，和工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下非住宅装饰装修，应定性为承揽合同，自然不适用建设工程价款优先受偿权法律制度。四是优先权范围限于装饰装修工程而使建筑物增加的价值范围。例如，《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》（〔2004〕民一他字第14号）中规定，享有优先权的承包人只能在建筑物因装修而增加价值的范围内优先受偿。

2、转包、分包、内部承包及挂靠模式下的施工人能否成为建设工程价款优先受偿权的权利主体？

（1）转包模式下的施工人，与发包人之间不存在直接的施工合同关系，不能成为建设工程价款优先受偿权的权利主体。（2）分包模式下的施工人，与发包人之间不存在直接的施工合同关系，一般不能成为建设工程价款优先受偿权的权利主体。但发包人直接指定分包的施工人，在一定条件下可视为与发包人之间存在事实上的直接合同关系，也可以成为建设工程价款优先受偿权的权利主体。（3）内部承包模式下的施工人，与发包人之间不存在直接的施工合同关系，不能成为建设工程价款优先受偿权的权利主体。（4）挂靠模式下，发包人、被挂靠人、施工人三方之间存在两个合同关系：一是发包人与被挂靠人之间的建设工程施工合同关系；二是被挂靠人与施工人之间的挂靠合同关系。故施工人与发包人之间不存在直接的施工合同关系，一般不能成为建设工程价款优先受偿权的权利主体。

3、勘察、设计、监理合同的承包人能否成为建设工程价款优先受偿权的权利主体？

       如果是对工程实行设计、采购、施工全面承包的工程总承包人，如果设计款在工程总价款中可以拆分出来单独计算，那么优先受偿权的工程价款应剔除设计款。如果设计款与工程总价款密不可分，则工程总承包单位可就包括设计款在内的全部工程价款优先受偿。法律依据是《建设工程司法解释二》第21条，该条规定的承包人建设工程价款优先受偿的范围，其并不包含设计费。关于建设工程价款优先受偿的范围，本章后文阐述。

4、建设工程债权转让后，债权受让人能否成为享有建设工程价款优先受偿权的主体？

       关于建设工程价款优先受偿权是否属于与债权有关的从权利，是否专属于债权人自身，是否随工程价款一并转让，法律及司法解释并未进行明确规定，造成实践中的法律适用争议。此问题还需从建设工程价款优先受偿权的性质上找答案。关于建设工程价款优先受偿权的性质，理论界主要有法定抵押权和法定优先权之争。但无论是法定抵押权还是法定优先权，都有担保物权的性质，该权利依附于所担保的工程而存在，因此建设工程债权转让后，受让人仍享有建设工程价款优先受偿权。最高人民法院民一庭认为，建设工程债权转让后，受让人也应享有优先受偿权。建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。