关于“以房抵债”及建设工程价款优先受偿权的相关内容，团队已经多有单独论述分析。本文结合最高院案例，就承包人与发包人通过以房抵债，实现其建设工程价款优先受偿权作简要叙述。
一、以房抵债及建设工程优先受偿权
“以房抵债”一般是指发包人与承包人通过签订协议的方式将其所有的或者将有的房屋以一定的价格抵偿给承包人，以代替双方建设工程施工合同项下约定的或结算协议项下的工程款给付义务的一种付款方式，其在本质上属于以物抵债协议。《九民会议纪要》规定，“以房抵工程款”仅作为以物抵债的清偿债务的方式之一，是协议双方对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。除双方明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。
建设工程价款优先受偿权，是指在建设工程中承包方对工程价款享有的优先权。在工程款项支付时，承包方的权益将得到优先保障。《民法典》第807条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”通说认为该权利系法定优先权。
二、案例引入：以房抵债方式行使建设工程价款优先受偿权？
承包人建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因发包人大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款,双方签订《协议书》约定大邑银都公司以15套房屋抵偿欠付工程款,房款超出的部分由建机工程公司支付给大邑银都公司,建机工程公司可以将抵偿的房屋出售,大邑银都公司配合购房人办理权属证书。
紫杰投资公司在与大邑银都公司等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全,成都市中级人民法院于作出裁定,对上述协议中约定的15套房屋中的13套房屋予以查封。建机工程公司对160号裁定中的l3套房屋提出执行异议,成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立,裁定中止对13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定,起诉请求准许执行上述13套房屋。
建机工程公司认为在大邑银都公司拖欠工程款,并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司签订以案涉13套房屋折价抵偿工程款的《协议书》及《商品房买卖合同》,建机工程公司对案涉13套房屋享有物权期待权,系案涉房屋的真实买受人。虽然《协议书》签订之初建机工程公司为避免双重纳税,未直接办理案涉房屋的不动产登记,但大邑银都公司出具的《情况说明》及《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》足以证明本案系因大邑银都公司清税原因未能给建机工程公司办理案涉房屋的不动产登记。建机工程公司在享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司达成以案涉13套房屋折价抵偿工程价款的协议,建机工程公司的工程价款优先受偿权已经演变为对案涉房屋的物权期待权,根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,建机工程公司有权与大邑银都公司协商将案涉房屋予以折价抵偿,而不必通过拍卖受偿。建机工程公司的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现,其就案涉折价抵偿房屋享有实体权利,该实体权利足以排除人民法院的强制执行。
关于承包人与发包人通过“以房抵债”抵顶工程款，能否视为已经行使了建设工程价款优先受偿权，成为了本案争议。
三、裁判意见：对规范的不同演绎
一审成都中院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护,通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护,其价值取向在于在同是债权的情况下,购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有参照适用的价值。建机工程公司因与大邑银都公司因先存在的建筑工程施工合同关系,大邑银都公司拖欠工程款未支付,双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债,由此订立《商品房买卖合同》,并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款,可作为履行付款义务的一种方式,不违反法律规定,也不影响国家、集体和他人的合法权益,法律上应予以认可。作为依法成立的合同,对双方均发生约束力,双方只需按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后,并未主动行使合同权利和履行买受人的义务,这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出,再结合建机工程公司与大邑银都公司签订的《协议书》看,明确约定了物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收,且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书,说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权,这才是导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因,拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封,属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的,但因自身的原因造成权利的不完整,不足以排除人民法院强制执行。
四川省高院认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立。首先,本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件,案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行,应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看,该条意欲保护的权益,均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权,保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案中,建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权,其本意并非购买案涉房屋,与前述法律规定的保护对象范围不相符,故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。其次,建机工程公司关于建设工程价款优先受偿权可排除执行的主张不能成立。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施,这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。建设工程价款优先受偿权来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,按照该条规定,建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利,这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利,而非所有权等实体权利,不能阻止执行标的的转让、交付,不属于“足以排除强制执行”的民事权益。而本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款,这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。因此,建机工程公司关于可基于建设工程价款优先受偿权排除本案执行的理由不能成立。
最高院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
四、裁判意见：对实践操作的强烈指导
发承包双方在建设工程施工合同履行过程中签订“以房抵债”协议，多数是由于发包人进度款、结算款支付不到位等原因导致。因发包人未能按期支付工程款，承包人享有的债权履行期限、优先受偿权主张期限已截至，此种情况下发承包人双方通过“以房抵债”协议将特定房产抵偿拖欠的工程款以解决争议已成为实践中普遍的做法。但是承包人接受抵账房通常出于无奈，其本意确实并非想购入房产。故一般承包人会将发包人抵账房屋与下游材料供应商等协商进行再抵账，同时出于税款缴纳、房屋最终实际使用等原因，很多时候并未将发包人抵顶的房屋产权办理在承包人自己名下。由此便会产生抵账房屋被发包人其他债权人查封、拍卖的风险。
最高人民法院的该案件将在建设工程价款优先受偿权行使期间内签订“以房抵债”协议，视为承包人通过协商折价抵偿实现其所享有的建设工程价款优先受偿权,是对工程实践的一种理性、客观回应，很大程度上保障了承包人的合法权。同时也是对建设工程价款优先受偿权行使方式的深刻诠释。在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付给建筑工人的工资和其他劳务费用，依据《民事诉讼法》《劳动法》《保障农民工工资支付条例》等规定，该类人员的权益应当优先受到法律保护，符合法律保护劳动者利益的宗旨。
最后，尽管该判决在某种程度给承包人服了一剂“定心丸”，但承包人仍应清醒认识到，通过“以房抵债”方式行使建设工程价款优先受偿权，目前并无法律、司法解释明确规定，仅为个案裁判，仍颇具风险。承包人还是应该通过诉讼、拍卖等方式，全方位保障债权得以实现。
