建设施工合同纠纷中，在发包人未按时支付工程款情形下，承包人可依法向法院主张就案涉工程折价或拍卖所得价款优先受偿，承包人依法享有建设工程价款优先受偿权，但由于建设工程不仅有“房”，还有“地”的特殊性，在实际发包人并不是土地所有权人情形下，承包人是否还享有建设工程价款优先受偿权我国法律并无明确规定，实践中也无统一观点，本文就此情形下承包人是否享有优先权作出以下分析。

一、建设工程价款优先受偿权概念

       基于优化建设工程环境，根据尊重当事人意思自治原则，我国法律并未规定工程发包人必须为工程使用地所有权人，实践中，当事人为缩小成本，尽快推进工程建设，一般采用商业合作模式，即发包人租赁土地后开展工程建设，与承包人签订建设施工合同。

      《民法典》807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

      《建工解释（一）》35条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

       建设工程是承包人实际投入物力、财力后建设形成的，根据以上法条可看出，承包人对于建设工程享有的优先权是基于其施工行为所形成的地上建设工程，但对建设工程所使用土地与建设工程权属不一致情形下，承包人对建设工程是否当然享有优先权在司法实际中存在以下不同观点。

二、承包人无建设工程价款优先受偿权

       案例导入：（2021）粤06民终188号民事判决书中，广东省佛山市中级人民法院认为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。涉讼工程于竣工验收，杨锐文和黄兆锋于提起本案诉讼主张优先受偿权已过六个月除斥期间。且工程发包人不是该建筑的所有权人，杨锐文和黄兆锋与该建筑物的所有权人之间没有合同关系，一审法院对杨锐文和黄兆锋的优先受偿权请求不予支持。

       本案法院认为承包人不享有建设工程价款优先受偿权的原因主要有二：一为承包人请求超过优先权主张期限；二为发包人、承包人与土地所有权人无合同关系，即实际发包人不是土地所有权人。

三、承包人享有建设工程价款优先受偿权

       案例导入：（2021）鲁10民再105号民事判决书中，山东省威海市中级人民法院认为：本院再审认为，建设工程价款优先受偿权是法律赋予建设工程承包人的一项法定优先权，目的是保障承包人能够及时取得工程款。案涉车间系田胖子公司在征得健悦公司同意的情况下投资建设，应属田胖子公司所有，案涉施工合同无效、占用土地的使用权人为健悦公司，均不影响华昌公司对已完成工程的工程价款享有优先受偿权。原审认为根据房随地走的原则，田胖子公司对案涉工程不享有所有权、华昌公司在本案中无权主张优先受偿权，适用法律有误，应予纠正。

       本案法院认为承包人享有建设工程价款优先受偿权的原因主要有二：一为建设工程价款优先受偿权是法律赋予建设工程承包人的一项法定优先权，应保障承包人基础性利益；二为案涉工程系征得土地所有权人同意情形下建设。

根据以上法院观点可知，现下法院在遇见此类情形时，并无明确法律、法规可参考，最终是否支持承包人是否享有优先受偿权取决于个案情况及法官裁量。

四、本文观点

本文比较认同在实际发包人并不是土地所有权人情形下，承包人享有建设工程价款优先受偿权的观点，理由主要有以下几个方面：

1.《民法典》357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据法律规定，对于建筑物、构筑物的处分，适用于“房地一体”原则，土地使用权在其上建筑物、构筑物权属发生变动的，土地所有权也相应的发生变动，拍卖、变卖建设工程是行使建设工程价款优先受偿权的程序，拍卖、变卖当然会造成建筑物、构筑物权属变动，相应的，承包人也应当享有优先受偿权。

2.认为在此情形下承包人不享有优先受偿权的主要理由在于在发包人与土地使用权人不一致的情形下，承包人享有的建设工程价款优先受偿权会损害土地所有权人利益。但发包人与土地使用权人不一致的情形下，通常发包人与土地所有权人之间存在商业合作，双方存在约定的权利义务关系，即使承包人享有建设工程价款优先受偿权，影响了土地所有权人利益，但其也可通过与发包人约定的、实际的权利义务关系向发包人主张其权利，但建设工程价款优先受偿权作为特定建筑物的权利，一旦建筑物权属发生转移，发包人无其它财产可供执行的情形下，承包人的合法利益将无其它保障。

3.（2021）最高法民终885号民事判决书中最高人民法院认为：北京建工在本案中未一并起诉土地使用权人，为保障土地使用权人的辩论权利，本院对此不予审查，北京建工可依法另行主张权利。

根据本案法院裁判观点可看出，在此情形下，并不排除承包人享有优先权的权利，只是承包人行使建设施工优先受偿权时应保障土地使用权人的辩论权利。

       综上，在我国法律法规对实际发包人并不是土地所有权人情形下承包人是否享有建设工程价款优先受偿权作出明确规定下，从民法“房地一体”原则、保障施工人利益以及权衡土地使用权人利益出发，应当保障承包人的建设工程价款优先受偿权。