人防车位区别于普通车位，其所占面积属于人防工程。国家人民防空办公室相关文件显示，人防工程系为保障人防指挥、信息、疏散、掩蔽、储备、救护等需要而单独修建的地下防护建筑。现实中，开发商可根据《人民防空法》的规定投资建设小区地下人防工程，将其改造为地下人防车位。由于人防车位性质特殊，导致实务中开发商与业主之间因人防车位的使用与归属问题产生诸多纠纷，有关其权属、使用权、收益权亦存在不少争议，因此本文将从现有法规与裁判出发，分析人防车位的法律性质，并就相关法律风险进行提示。
一、 人防车位的法律定位
人防车位所占面积属于人防工程，《人民防空国有资产管理规定》第二条列明：人民防空国有资产是国防资产组成部分，在法律上确认为国家所有。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定：人民防空是国防的组成部分。《民法典》第二百五十四条亦规定：国防资产属于国家所有。根据上述法律规定，可知人防车位属于国防资产项下的人防工程，其产权应当属于国家。
为了鼓励在非战时期间利用人防工程，充分发挥经济效益与社会效益，国家规定出台了若干有关于平时开发利用人防工程的政策措施，如住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，在平时投资进行人民防空工程建设，由投资者进行使用管理，收益亦归投资者所有。
根据上述条文，可见人防车位的所有权、管理权与收益权是分离的。人防车位作为人防工程其产权虽属于国家所有，但国家鼓励开发商建设单位于平时对人防工程进行投资建设，相应形成的人防车位的管理权、收益权依法属于开发建设单位，开发商可对人防车位的使用、收益权利进行转让。
最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要中亦对上述观点进行了明确，即人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，在权属上应归国家所有。但为鼓励社会资金的投入，减轻国家财政负担，在相应人防工程建设经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。
二、 涉人防车位现有裁判观点
涉人防车位纠纷争议焦点多为人防车位的所有权与使用权归属问题，尤其集中在开发商可否就人防车位享有使用收益的权利。
（一）所有权归属
1.人防车位作为国防资产属于国家所有
在周某诉张某、济南泽源房地产经纪有限公司买卖合同案（2017）鲁01民终8946号民事判决书中，二审法院在认定车位已被证实为人防车位的基础上，首先根据《中华人民共和国人民防空法》认定人防车位作为国防资产属于国家所有，其次以人防车位买卖合同违反了强制性规定和社会公益为由，认定案涉《车位买卖合同》系无效合同。
2.回避所有权问题，仅认定开发商享有人防车位的使用权与收益权
在付春珥诉辽宁正邦房地产有限公司租赁合同纠纷案（2016）辽01民终13567号民事判决书中，二审法院生效判决认为：正邦公司作为开发商对案涉地下车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权性权利。虽然理论与实务中对于人防车位的所有权归属问题尚存分歧，但依据双方提供证据可以认定，正邦公司作为“投资者”开发商，有权出租案涉地下车位并获取相应收益，现存所有权归属分歧并不影响对于案涉地下车位使用收益权利人的认定。
（二）使用权与收益权归属
关于人防车位的使用权与收益权归属，在合同未进行约定的情况下，现有法院裁判多认定使用权应当归属于开发商，开发商作为投资者可享有相应收益，但具体裁判依据有所不同。
1.依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款
《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。此条款为涉人防车位纠纷的关键条款，法院亦多以此为依据，认定人防车位的使用权归投资者开发商享有。如吴明炎与龙岩万盛基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2016）闽08民终362号民事判决书中，一审法院与二审法院均依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，认定万盛基业作为案涉人防车位的投资者，有权以出租人防车位享有收益。
2.依据日常交易习惯与社会经济效果
佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会、佛山市万科物业服务有限公司用益物权确认纠纷案（2020）粤0605民初13025号民事判决书中，法院首先根据日常经验和交易习惯，认定商品房买卖关系和人防车位使用权转让、附赠或出租的法律关系是两种相互独立、不存在必然牵连的法律关系。其次从社会经济效果角度，车位归属问题实质上是通过市场机制分配资源，建设单位积极承担国防义务、提高土地利用效率、缓解车位紧张是值得鼓励的，也有利于激励建设单位加大对地下空间的投资开发。否则若将车位认定为业主共有财产，建设单位则缺乏足够动力进行投资建设，无法形成良性循环。
三、 人防车位转让合同效力认定
1.人防车位所有权转让合同
当人防车位转让合同内容为所有权转让时，因为人防车位所有权为国家所有，故此种合同会因违反法律、行政法规的强制性规定为由被认定为无效合同，此处不再赘述。
2.人防车位使用权转让合同
当人防车位转让合同内容为使用权转让时，此种合同一般被认为是有效合同，但又可能因合同约定的使用期限与法律规定租赁合同的最长租赁期限相冲突而部分被认定为无效。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的相关规定：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限亦不得超过二十年。在此情形下，人防车位的使用权期限应按照上述规定，可以20年为基本租赁期限，租赁期限届满，当事人再续订租赁合同。
四、法律风险提示
人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，目前尚未有明确的法律条款对其进行权属进行规定，根据现有规定与裁判观点虽可就人防车位的权属、使用与收益进行相对一致的认定，但为维护自身利益合理控制风险，开发商与业主仍应就相关涉人防车位法律风险进行预估与应对。
1.证据留存
《中华人民共和国人民防空法》规定平时投资进行人民防空工程建设，由投资者进行使用管理，收益亦归投资者所有。根据谁主张谁举证的原则，应由开发商就其对人防工程车位的建造投资进行举证。如在（2019）粤民申8045号民事判决书中，广东高院认定开发商应就其属于人防车位投资建造者、人防车位建造成本独立于小区商品房销售价格承担举证责任，还包括人防车位工程竣工验收后已履行了日常必要的管理维护义务。
由此可见从开发商角度而言，其证明义务至少应包括证明其是人防车位的投资建设者，以及证明人防车位的建造成本独立于小区商品房销售价格，未向业主分摊成本两方面，以证明其就所建造人防车位享有收益权，并留存相关证据。从业主角度而言则可反向行之，从以上角度出发进行质证并搜集相反证据。
2.明确告知
因人防车位的特殊性质导致签订人防车位转让合同的风险客观存在，同时现实中多体现为格式合同，开发商作为提供格式条款的一方，应履行一定的提示说明义务。开发商应在合同签订前向业主方充分说明人防车位的法律属性以及可能产生的风险因素，可就相关不利后果在合同中以粗体形式进行提示，出具人防车位合同风险告知书，以履行明确告知义务，避免纠纷发生后业主方以此作为抗辩合同有效的依据。
3.合同期限
因人防车位作为人防工程其产权属于国家，开发商仅可享有其使用权以进行收益，由于相关交易形式缺乏明确法律规定，当下以涉人防车位使用权转让合同适用于租赁合同的相关条款，受到租赁期限不得超过二十年的限制。作为业主，应当注意因人防车位无法转让所有权，即使合同名为“购买”，实际上仅为使用权的转让，超出二十年期限的部分无效，实务中若相关合同期限为永久或者超过二十年的限制，应当及时与开发商进行协商，否则即使合同签订完毕超过二十年的部分也无法受到法律保护。从开发商角度而言，应避免侥幸心理，就人防车位的使用权期限按照上述规定起草合同，可采取以二十年为基本租赁期限，租赁期限届满，当事人再续订租赁合同的形式。
综上所述，实务中关于人防车位的归属虽已有相对统一的裁判标准，不同地区法院对于人防车位也存在不同的解读，签订人防车位转让合同仍存在风险，开发商与业主方应在充分了解法律风险的基础上进行预估与应对。
