近日，全国多个城市烂尾楼盘的业主选择“断供停贷”，据不完全统计，包括武汉、郑州、南昌、长沙、西安等城市在内的多达80个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷，随即“强制停贷告知书”一词被推上了热搜。烂尾楼业主们此举是否能真正捍卫自我权利？烂尾停贷浪潮来袭，商业银行该如何接招呢？

一 、“停贷断供”的法律风险分析

从法律层面来看，“强制停贷告知书”=“单方面终止借款合同义务的履行”。业主与开发商签订的是购房协议，其中有约定项目延期交付的处罚措施。但与银行签订的贷款协议中，并不会涉及因楼盘烂尾而能减少支付贷款的条款。在司法实践中，也少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。如果未经法院判决停贷、或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。购房人一旦上了征信黑名单后，对子女教育也造成一定的影响。

从法律关系上而言，业主和开发商之间的房屋买卖合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主单方面做出的停止还贷行为，将构成违约责任。

对于开发企业和监管银行而言，违规使用预售资金构成犯罪的，还有可能面临追究刑事责任的法律风险。

二、商业银行坚持业主停贷断供不符合法律规定

       停贷断供潮发生以后，我们跟多个银行进行了简单的了解，银行均认为：业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系：一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋不是银行和购房者的约定，而是开发商和购房者的约定。并且购房者贸然停止还贷，还会使购房者面临较大的法律风险，很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。但事实真如银行所认为的那样吗？

三、最高院关于“烂尾楼”风险责任承担的最新裁判

       目前，社会各界对烂尾楼业主是否需要继续还贷的问题正在持续关注，而最高院的一份“判决书”也因此刷爆朋友圈。

中华人民共和国最高人民法院

（2019）最高法民再245号民事判决书

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某诚

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某博

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某宝

被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国建设银行股份有限公司青海省分行，负责人：梁某，该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司，法定代表人：韩某，该公司董事长。

        再审申请人王某诚、王某博、王某宝（以下简称王某诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王某诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

        综上，建行青海分行请求王某诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某诚等三人承担。王某诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论，判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

       最高院再审的这起烂尾楼案件中，经历一审判决购房者不用偿还、二审改判购房者继续偿还到最高院改判 ，一波三折，最终由最高人民法院审委会定调，认定该案中开发商违约导致购房合同解除后，购房者不承担继续还贷的责任。

       最高法在该案的判决中指出，1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。这个判决让很多既拿不到房子，又要还月供的受害者看到了希望。

四、“烂尾楼”一方面是开发商违约，另一方面也与银行监管不力息息相关

       据公开信息，云南省纪委监委通报，玉溪市、澄江市以及昭阳住建局，对个别项目预售资金监管不到位，致使监管资金脱离管理，相关失职渎职人员已被约谈、处分及立案调查。同时，涉事银行由于违规向资金未到位的项目提供融资、发放主体结构未封顶的个人住房按揭贷款等被罚。

        从建设项目逾期甚至楼盘烂尾的原因来看，与开发商挪用预售资金有直接的关系，同时也存在着银行违规放贷以及地方相关部门不作为，监管不到位的问题。从近期公开的强制停贷告知书来看，主要内容是指出银行违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。以郑州名门翠园为例，业主直言，在房屋预售过程中，各银行如工商银行、华夏银行、郑州银行等存在不同程度的典型的违规发放贷款，未履行资金监管义务的行为。

       作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户。更有甚者，在借款人签字后私自修改贷款合同。作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明的情形。事实上，央行早在2003年出台的“121号文件”中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。故，“烂尾楼”一方面开发商违约，另一方面也与房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人的银行监管不力息息相关。

五、最高院裁判“烂尾楼”风险不应全由购房者承担的相关法律依据

     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。

     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”最高法最新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。” 

       最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书明确载明：案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

六、法院有了“停贷断供”新裁判，银行客户怎么办？我们律师有建议

       我国虽然并非判例法国家，但是（2019）最高法民再245号民事判决书对该类型纠纷有全国指导性的影响。意味着购房者买房烂尾后，其与开发商签订的预售房合同可以解除，相对应的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人（房地产开发企业）将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而购房者不负有返还义务。面临“停贷断供”新裁判，商业银行该怎们办？我们作为从事金融法律服务的律师，给银行金融机构客户给出如下策略建议：

1、严格执行按揭贷款发放标准。

    《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。同时规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。该《通知》明确规定了银行向开发商发放贷款的禁止性规定，以及发放个人住房贷款的标准。

2、依法合规制定按揭贷款相关合同，防止出现格式条款违法违规情形

       上述案例已明确体现了银行与购房者签订的借款合同中，因银行设置的格式条款约定了“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”此格式条款为银行明知购房者实际未获得、占有房屋，且未实际经手贷款金额的情形下要求借款人返还所欠贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，为明显加重购房者义务和责任，极易被认定为无效条款。银行应在制定、审查按揭贷款业务相关法律合同过程中，确保相关合同条款合法合规。

3、预售资金监管要规范化

       我国房地产住宅开发项目大部分实行预售制，为防止楼盘烂尾，诞生了商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。具体监管政策方面，各地有自主权，各城资金监管强度并不相同。然而，在实际操作中，部分银行的预售资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。根据《银行业监督管理法》第48条规定，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。

4、在房屋主体结构封顶后发放按揭贷款

      如果银行给开发商提供违规贷款，未封顶提前放贷，那么银行相当于放大了风险，有着不可推卸的责任。根据央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及相关规定，银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。如果是一项正常的市场交易，业主需要承担其中的交易风险，购买合法的期房类似于期货，风险会更大一些。如今，烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险，只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险，要求停止还贷。而且业主停止还贷的诉请也有法律依据且会得到法院支持。

5、严格执行将按揭贷款打入监管账户

       根据广东省高级人民法院（2018）粤民申7516号民事裁定书，银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，那么购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。该份裁决书中由于银行未将按揭贷款打入监管账户，购房者无需再向银行偿还贷款，给银行造成巨大的损失。现阶段由于市场经济的影响，断供潮会愈演愈烈，银行为防止风险，一定要严格执行将按揭贷款打入监管账户。

6、建立统筹协调机制，配合政府做好‘保交楼’金融服务

       目前涉及“保交楼”风险的业务规模风险可控，下一步银行应始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务，针对特定烂尾楼项目可大胆尝试借鉴温州苍南灵溪华臣一品苑“共益债务+代建代销”的预重整方案，有效推动项目复工续建，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。