执行案件中对案外人权利的保护备受关注，案外人往往以各种理由来排除强制执行，以此维护其权利，因此申请执行人在对登记在被执行人名下的房产申请执行的过程中经常遇到阻碍。同时各级人民法院对于《执行异议复议规定》中第二十七条、第二十八条、第二十九条的适用有着不同的理解，不加区分合并适用或者不加区分择一适用的情形时有出现，同一法院不同法官对法律的理解不同，裁判不同，甚至最高院的裁判也出现同案不同判，法律适用无法做到统一。担保物权人的优先权是否应当予以保护、该二十七条的但书部分是否直接指向本规定第二十八条或二十九条、商品房消费者的权利保护与一般房屋买受人的权利保护有何区别，商品房消费者的权利、建设工程价款的优先受偿权、抵押权、不动产一般买受人的权利，其权力位阶如何把握等系列问题因条文自身界限模糊且缺少立法机关的解释难以准确理解。如何准确把握该三条之间的关系以及准确适用在实践中产生了很大的争议。

担保物权的优先性原则应当依法予以保护

     《执行异议复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

      该条明确规定申请执行人享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权时可以对抗案外人。担保物权作为物权的一种表现形式相比较于一般性的债权根据物权优先于债权的原则，担保物权能够对抗普通债权的执行，此条的规定系对担保物权的优先性原则的一种保护。但该二十七条的但书部分为准确适用该条产生了阻碍，导致担保物权人的优先权不能得到保护，破坏了担保物权优先性的基本原则。2019年11月14日《全国民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）出台之前有观点认为二十八条和二十九条系该二十七条的例外规定，直至现在这种观点依旧存在，在什么情况下适用该条存在着相当大的争议。《九民纪要》出台后最高人民法院的一些判决也逐步对该条的适用做出了回应。（2019）最高法民终1616号二审判决书本院认为部分“此外，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。”（2021）最高法民终604号判决“该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定”最高人民法院的两份判决书中都对二十七条但书部分做出了认定“该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定”也即该二十七条但书部分系指二十九条的规定，担保物权的优先权性原则不能轻易被突破，优先性的基本原则应当予以保护。

一般房屋买卖合同的买受人并不能排除担保物权的执行

     《执行异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

     该条系对无过错买受人物权期待权的一种保护，明显其适用的条件更为严格。首先需要满足“金钱债权执行”其次需要同时满足上述四个条件方能排除执行。该条规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。首先所谓金钱债权，又称金钱给付请求权，指以给付一定数额金钱为内容的请求权，相较于非金钱债权有明显的区别，金钱债权不发生履行不能的情形，该条所述的金钱债权仅限于普通金钱债权，但因金钱债权往往与担保物权相伴而生，很多金钱债权项下都有担保物权的存在，因此在适用该两条时就有观点认为二十八条系二十七条的例外规定（例如（2019）最高法民终223号二审民事判决书），对该两条的适用产生了混淆，很明显该种观点并不符合立法目的。针对本条本人有以下两种观点。

     观点一：该条所述的金钱债权不限于普通金钱债权，还包括其之上设立了担保的金钱债权。当金钱债权项下附随有担保物权时应当首先看担保物权的设立时间，当担保物权设立的时间早于买卖合同的签订时金钱债权的执行能够对抗一般房屋买卖合同的买受人。

     当担保物权的设立晚于买卖合同的签订时间，因案涉房屋还没有办理过户登记手续，案涉房屋仍然登记在被执行人名下，因此申请执行人有理由认为案涉房屋没有权属纠纷，担保物权人可以对抗一般房屋买受人。并且一般房屋买受人享有的仅仅是一种物权期待权，但我国法律中并没有关于物权期待权的规定，物权期待权从本质上来说并不是物权而是一种债权，根据物权优先于债权的原则对设立有担保的金钱债权的执行可以对抗普通的房屋买受人。

     观点二，该条所述的金钱债权仅限于普通金钱债权而不包括其上设立了担保的金钱债权。金钱债权的执行与担保物权的执行有本质性的区别。实现担保物权无需依附于金钱债权的执行，实现担保物权系民诉法里面的一种特别程序，且《民事案件案由规定》明确实现担保物权纠纷是一种独立的案由，因此在执行程序中对已经设立担保物权的不动产申请拍卖、变卖以实现债权时系对担保物权的执行而不是金钱债权的执行，也即担保物权的执行无需以实现金钱债权作为前提，该二十八条中的金钱债权的执行系单纯的金钱债权，其之上不存在担保物权，附随有担保物权的金钱债权的执行应当依法适用二十七条的规定而不能笼统的适用二十八的规定，该两条系并列关系，所以在适用二十八条时应当准确把握其适用条件，准确区分金钱债权的执行以及担保物权的执行。二十八条实际并不是二十七条但书部分的例外规定，一般房屋买受人并不能依据该二十八的规定而对抗担保物权的执行，申请执行人对执行标的依法享有担保物权时将不再适用该二十八条的规定，而应当依法适用二十七条的规定。

     综上无论该条所述的金钱债权是否包括其上已经设立了担保的金钱债权，都不影响担保物权的优先性，一般房屋买卖合同的买受人并不能排除对于担保物权的执行。

商品房消费者的优先权应当予以保护

     《执行异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

      适用该条的前提是买受人系商品房消费者，该条规定基于对消费者生存权的维护，能够产生排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者买受人的权利。第二十八条与第二十九条不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，上述两条虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条将在适用上产生竞合。最高人民法院认为在此种情况中案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或第二十九条的规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应当首先审查是否符合第二十八条的规定，在不能适用该二十八条的情况下审查是否符合第二十九条的规定。也即在同时符合上述两条的情况下，案外人享有选择权。

     《九民纪要》第125条对该条的适用做出了解释“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”

     同时《九民纪要》第126条对于商品房消费者的权利与抵押权之间的关系做出了解释“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”《九民纪要》125条、126条站在统一裁判视角的角度表明商品房消费者的优先权应当首先得到保护，抵押权优先于一般不动产买受人的物权期待权。

     综上，《执行异议复议规定》第二十七条、二十八条、二十九条，其中二十七条但书部分系为保护消费者生存权而做出的例外规定指向本规定中的二十九条，而不包括二十八条的规定，在适用该二十八条以及二十九条需要严格把握其自身的适用条件，该两条产生竞合时按照当事人的主张可首先审查是否符合第二十八条的规定，而后审查第二十九条的规定。因此商品房消费者的权利优先于建设工程价款的优先受偿权、优先于抵押权、优先于不动产一般买受人的权利。