在建工实务领域，发包人与债权人（包括工程承包人及其他第三人）通过订立以房抵债协议以缓解资金压力的情形颇为普遍。此类协议常因房屋产权瑕疵、与承包人建设工程价款优先受偿权相冲突等因素，陷入履行不能的境地，最终导致协议解除。此时，债权人如何通过合法途径主张权利以挽回损失，是司法实践中亟待明确的重要问题。本文将从协议效力认定、与原债权债务关系的界定入手，结合司法裁判规则剖析不同情形下的权利主张路径，并提出相应的法律对策。

一、以房抵债协议的效力与性质界定

以房抵债协议的核心属性为代物清偿，即当事人约定以房产抵偿原有金钱债务的特殊清偿方式。对其效力及性质的准确界定，是债权人后续主张权利的基础。

1.效力认定规则

根据《九民纪要》第 44 条、第 45 条之规定，以房抵债协议的效力认定遵循 “有效为原则，无效为例外”。只要协议不存在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定的无效情形（如虚假意思表示、违反法律、行政法规的强制性规定等），即应尊重当事人的意思自治，认定其合法有效。即便协议最终未能履行，其效力本身不受履行状态影响，这为债权人主张违约责任提供了法律基础。

2.性质区分：债的更改与新债清偿

以房抵债协议签订后，其与原债权债务的关系存在两种形态，对权利主张路径具有决定性影响：

（1）债的更改：指当事人明确约定以房产抵偿的新债务取代原有金钱债务，旧债务于协议生效时即归于消灭。例如，协议中载明 “双方确认以房产过户完毕视为债务全部结清，原债权债务关系终止”，即构成债的更改。

（2）新债清偿：指新的以房抵债义务与旧的金钱债务并存，仅当房产过户完成（新债履行完毕）后，旧债务才归于消灭。若协议未明确约定旧债消灭，则应推定为新债清偿。最高人民法院在（2016）最高法民终 484 号民事判决中明确指出：“债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。”

二、协议未履行时的救济途径

以房抵债协议因履行不能（如房屋被查封、产权无法过户）而解除后，债权人的权利救济路径因协议性质不同而存在显著差异。

1.债的更改情形下的救济

若协议构成债的更改，旧债务已因新债成立而消灭，即便新债未履行，债权人亦不得再主张旧债。此时，债权人可依据《民法典》第五百八十条，主张终止协议权利义务关系（即解除协议）或依据《民法典》第五百八十四条，要求债务人承担赔偿损失的违约责任，损失范围包括原债权本金及合理利息（即合同履行后可获得的利益）。在（2020）鲁 04 民终 182 号案件中，法院认为，协议明确约定 “工程款项已全部结清，以房屋过户替代”，故旧债已消灭，债权人不得再主张原工程款，仅能就房屋无法过户的损失主张赔偿。

2.新债清偿情形下的救济

若协议为新债清偿，因旧债务始终存在，当新债（房屋过户）无法履行导致协议解除时，债权人可直接主张债务人履行旧债。最高人民法院在（2016）最高法民终 484 号案件中对此予以明确支持，认为 “新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”此种救济路径的优势在于，债权人可避开房屋履行障碍，直接主张金钱债权，且不受房产价值波动的影响。

三、建设工程领域的特殊权利冲突风险

在建设工程领域，以房抵债协议的履行常面临承包人建设工程价款优先受偿权的冲击，尤其是债权人为第三人时，需特别关注权利冲突风险。

1.承包人优先受偿权的优先性

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人的建设工程价款优先受偿权可以对抗抵押权和其他债权（包括第三人的以房抵债债权）。即便第三人已签订以房抵债协议，若承包人主张优先受偿权，房屋仍可能被折价、拍卖用于清偿工程款。

2.第三人的权利局限性

以房抵债的第三人并非 “商品房消费者”（其签订协议的目的是清偿债权，而非满足居住需求），无法依据相关规定主张对抗承包人的优先受偿权。司法实践中，法院通常认定第三人的以房抵债债权为普通债权，不得对抗承包人的优先受偿权。

3.承包人的权利保护

若债权人为工程承包人，签订以房抵债协议时需避免因约定不当丧失建设工程价款优先受偿权。根据相关规定，优先受偿权的行使期限为工程竣工或约定竣工之日起 18 个月，承包人应在协议中明确 “优先受偿权不因其与以房抵债协议而放弃”，确保即便新债未履行，仍可在法定期限内主张优先受偿权。

四、律师建议

为降低以房抵债协议未履行的风险，债权人在签订及履行协议时，应采取以下法律对策：

1.明确协议性质，优先选择新债清偿模式

无论债权人为承包人还是第三人，均应在协议中明确约定 “本协议不免除债务人的原金钱债务，仅为新增清偿方式”，以锁定新债清偿性质，保留主张旧债的权利。若债务人坚持约定债的更改，债权人应在协议中详细约定违约损失计算方式，避免后续索赔无据。

2.事前核查房屋权利状态，规避履行障碍

签订协议前，应通过不动产登记机构核查房屋是否存在抵押、查封、产权争议等权利瑕疵，同时确认房屋是否属于承包人优先受偿权的覆盖范围（可要求发包人提供工程款支付证明）。对第三人而言，若房屋已被承包人主张优先受偿权，应谨慎签订协议或要求发包人提供其他担保。

3.协议解除后的证据留存与时效管理

协议因履行不能解除后，债权人应及时留存房屋无法过户的书面证明（如查封裁定、产权异议书）、债务人违约的沟通记录（邮件、函件等）；同时注意，主张旧债的诉讼时效为 3 年（自知道或应当知道新债无法履行之日起算），主张损失赔偿的时效亦同，避免因时效经过丧失胜诉权。

综上，以房抵债协议未履行时，债权人的权利救济需以协议性质为基础，结合建设工程领域的特殊权利冲突规则，选择最优路径。通过事前明确协议条款、事中核查权利风险、事后及时主张权利，可最大限度维护自身合法权益。