商铺售后返租模式在商业地产开发销售中十分常见，开发商通过售后返租模式可以快速回笼资金，购房人也会因返租模式的存在增加购买意愿。然而，商铺售后返租模式涉及多方主体和复杂的法律关系，于购房人而言背后潜藏着一定法律风险，在实践中因商铺返还、租金支付问题也引发了诸多纠纷。本文即对商铺售后返租模式首先进行全面的法律分析，并通过该模式的运作机制、相关法律法规的梳理，剖析其中存在的法律风险，并提出相应的法律规制建议。

一、商铺售后返租模式概述

1.模式概述

《商品房销售管理办法》第四十五条明确，本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。商铺售后返租，即指开发商将商铺出售给购房人后，开发商或其委托的运营管理公司再与购房人签订返租合同，承诺在一定期限内以一定的租金回报率将商铺租回进行统一经营管理的一种商业模式。

其运作模式通常如下：开发商首先就商铺与购房者签订商品房买卖合同，其次开发商或其委托的第三方经营管理公司再与购房者签订返租协议，其中约定相对方向购房人回租该商铺，涉及租金、租期、租金支付方式等条款，最后，开发商或其委托的第三方运营管理公司对商铺商业整体进行统一招商和经营管理，并按约定向购房人支付租金。

2.法律关系

商铺售后返租模式涉及多方主体和复杂的法律关系，于购房人而言，首先为买卖合同关系，即开发商与购房人之间就商铺售卖所形成的房屋买卖合同关系；其次为租赁合同关系，即购房人与开发商或其委托的第三方经营管理公司就商铺售后返租事项形成的租赁合同关系；最后还有观点认为购房人与开发商或其委托的第三方经营管理公司之间可能形成委托合同关系，合同性质具体应根据合同目的、购房人收益权是否完全取决于实收租金、是否约定了委托报酬等内容进行审查。

基于法律关系分析可知，开发商通过引入第三方主体规避自身诉讼风险，实践中存在经营管理公司系空壳公司的现象，业主与经营管理公司签订返租合同后，如引发相关纠纷，碍于合同相对性及公司人格独立问题购房人难以要求开发商承担相关责任，维权困难重重。

二、现有规定

《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；

《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》第三条规定：加强商品房预（销）售行为监管。房地产开发企业和房地产经纪机构要严格按照商品房预（销）售方案和申报价格对外销售。各地对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理；

《国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会、国家广播电影电视总局、新闻出版总署关于处置非法集资活动中加强广告审查和监管工作有关问题的通知》第二条规定：禁止发布含有或者涉及下列活动内容的广告：（二）房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动；

基于上述规定可知，现有规定层面对于开发商对未竣工商品房采取售后返租的销售模式是明令禁止的，针对已经竣工的商品房采取售后包租形式销售未作出明确限制，但基于相关条文可得出亦不提倡，如果开发商不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，还可能涉及虚假宣传及刑事犯罪问题。

三、商铺售后返租合同效力分析

作为一种正常交易行为，该行为在不存在《民法典》规定民事法律行为无效情形下，基于尊重合同双方意思自治的原则，通常是合法有效的。根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。首先该条款仅规定开发商不得以售后包租的方式销售未竣工商品房，对已竣工商品房并未禁止。其次，《商品房销售管理办法》作为部门规章，不涉及法律与行政法规的强制性规定，因此在不涉及其他违法行为的前提下应当认定售后返租合同有效。但是，如果开发商利用优势地位采用预设售后返租合同，扩大自身权利不当加重购房人义务，造成双方实体权利义务的不平等情况下，可能存在认定为格式条款部分无效的情形。

实务中，如（2022）陕04民终3962号案件中，二审法院认为：关于焦点1，案涉《房屋租赁合同》是否无效。咸阳正兴公司提出合同无效的理由是合同存在售后包租情形、有违《商品房销售管理办法》第十一条的规定。虽然《商品房销售管理办法》从促进房地产市场健康发展的角度，对房地产市场中的返本销售或者变相返本销售行为作出了禁止性规定，但《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，并非法律或行政法规，该规定并非是能够致使合同无效的法律、行政法规的强制性规定。因此，本案无论房地产开发企业是否存在售后返租或变相售后包租的行为，都不影响上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的有效性。

四、购房人维权途径

1.解除合同并要求赔偿损失

在开发商或其委托的第三方经营管理主体严重违约的情况下，购房人可根据《民法典》第五百六十三条规定法定解除情形行使合同解除权。同时《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，当事人有权请求赔偿损失，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当开发商或第三方主体未能按照合同约定支付租金或履行其他合同义务，严重影响购房人的合法权益时，购房人有权要求解除合同并要求赔偿损失。

（2019）辽民申5271号案件中，再审法院认为：案涉《商铺买断协议》约定的被申请人获得买断商铺资格，尚未签订正式买卖合同。案涉商铺属于人防工程，其性质不同于商品房，嘉财公司未向被申请人明确说明案涉商铺属于人防工程及购买案涉商铺可能产生的不利后果。同时，案涉地下商场经营多年，嘉财公司原审未提交可以证明九十多户办理了产权登记的证据，其原审提交的证据不足以证明案涉商铺可以办理产权登记。据此，原审以被申请人不能实现合同目的，判决解除案涉《商铺买断协议》，并判决嘉财公司返还商铺款、被申请人返还商铺，并无不当。

2.索赔预期利益及违约金

《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故如售后返租合同中存在违约金条款，在开发商或第三方主体违约情况下，购房人可以依据合同约定要求支付违约金。此外基于合同订立目的，购房人购买售后返租商铺系为了获得稳定的租金回报，如果开发商或者第三方主体违约导致无法实现预期租金收益，则购房人可以要求赔偿预期利益。

（2021）粤20民终195号案件中，二审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，对于迟延支付租金的违约金。一审法院按每日3‰予以认定，折合年利率为108％，明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。

五、结语

商铺售后返租模式作为一种商业运作模式，虽然降低了交易成本，减少了购房人的管理负担，但也存在着诸多法律风险。作为购房人，应预先确认开发商及第三方经营管理公司资信状况，避免诉讼执行风险，同时认真审查买卖合同及租赁合同重点条款，进行慎重决策。