为保障一些债权的顺利实现，《民法典》中规定了多种优先受偿权。《民法典》合同编建设工程合同一章规定了建设工程中的优先受偿权，第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的， 承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

       这一优先权在实务中常常会与其他优先权利发生冲突，当购房人已经与开发商签订了商品房购房合同并已网签时，承包人对这种建设工程是否还享有优先受偿权呢？本文先就该优先受偿权相关问题进行论述。

一、关于优先受偿权的性质问题

（一）建设工程优先受偿权的法律渊源。

       建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权。自1999年颁布的《合同法》开始确立了建设工程价款优先受偿权这一制度。目的是为了对农民工等建筑工人的工资权益予以优先保护。2021年开始实行的《民法典》吸收了合同法的规定，第八百零七条具体规定了建设工程价款优先受偿。这就是建设工程优先受偿权的法律渊源。

（二）建设工程价款优先受偿权不同于担保物权。

     《民法典》还规定了担保物权类的优先受偿权。建设工程中的优先受偿权和担保物权类的优先受偿权并不一样。

       首先，该优先受偿权不同于抵押权。抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。另外《民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”抵押权的典型特征一是应当签订书面的抵押合同，二是不动产应当进行登记。建设工程优先受偿权并不需要另行签订书面合同，也不需要进行登记，而是由《民法典》直接进行了规定。更何况402条已经就正在建造的建筑物抵押的问题进行专门规定。因此，建设工程价款优先受偿权不同于抵押权。

       其次，建设工程价款优先受偿权也不同于留置权。留置权是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。看似建设工程价款优先受偿权就是在发包人不按期付款，实践中也多有发生争议时承包人尚在修建工程，承包人就其承揽加工实施的建设工程享有类似留置权的优先权，实则不然。尽管建设工程施工合同属于特殊的加工承揽合同，但是留置权仅限于动产。因此建设工程价款优先受偿权也不是留置权。

（三）建设工程价款优先受偿权就是特立的一种法定优先权。

       该优先权是基于维护社会公平和秩序的宗旨而赋予债权人对某种特殊的债权享有优先于一般债权人而优先受偿的权利，其目的在于对某种特殊的债权加以特别的保护。建设单位拖欠工程款现象普遍存在，将建设工程价款优先受偿权定性为优先权，有助于切实保障承包人的合法权益，也更有利于保障农民工的合法权益。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”从这一点也可以看出来，该优先权比抵押权等担保物权的优先位阶更高。正如《海商法》中规定的船舶优先权、《民用航空法》中规定的民用航空器优先权一样，建设工程价款优先受偿权也是一种特殊的法定优先权。该优先权的行使主体、行使期限、行使方式和权利范围等问题不似抵押权的约定一样，均由法律规定。该优先权属于法定的从权利，依附与承包人对发包人建设工程价款请求权这一债权。工程价款作为主权利，该优先受偿权行使的范围不能超出拖欠工程款的范围。

二、网签备案的定性问题

       2018年12月26日，住房城乡建设部发布了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，对网签备案提出了一些要求。2019年08月01日，住建部又颁布了《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》，对房屋网签备案提出了具体规定。该通知第一条规定；“在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。”

       该通知第六条规定了房屋网签备案基本流程，包括：1.房屋网签备案系统用户注册；2.提交房屋网签备案所需资料；3.核验交易当事人和房屋是否具备交易条件；4.网上录入房屋交易合同；5.主管部门备案赋码。

       房屋网签备案和房屋登记是不同，首先，两者性质不同。网签只是房地产管理部门为了规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。登记则是对房屋的权属进行确认、确定的一种登记管理行为。其次，二者的目的不同。前者是为了防止一房二卖等目的，后者是为了确权。再者，二者办理的时间不同，前者一般在先，是后者的基础。再其次，后者是对不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，会产生物权变动的效力，而前者仅是双方对购房合同进行备案而采取的防范商品房预售的行政管理行为，并不发生物权变动的效果。

三、结语

       因此，仅进行了网签备案的购房行为，仅是合同签约行为，尚未达到物权变动的效果。该房屋的权属尚未转移到购房人。承包人有权就该建设工程行使优先受偿权。承包人的建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭。

       尽管，最高人民法院于2002年6月20日颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但该批复于2020年12月29日被最高人民法院废止。

       最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要中，也认为建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。

       事实上，保护了承包人优先受偿权，也就保护了建筑工人等弱势群体的利益。法律就是一门平衡的艺术。