一、借名买房概念
“借名买房”是指实际出资人（借名人）因政府、地方限购政策、不符合在售房屋购买资质、隐匿财产等不便以自己的名义购买房屋，经与他人（出名人）协商，征得同意后借用他人名义及购房资质购买房屋，由借名人实际出资并将房屋产权登记在他人名下的行为。
由此我们可以看出，“借名”的原因是“不能”或者“不便”以自己的名义来买房。所谓不能，即是为了规避前文所述的限购政策，在没有购房资格时购买房屋。
二、 借名买房行为法律风险
1. 借名买房的，若名义产权人反悔，不配合转移房屋产权手续，导致出资人无法取得房屋产权。
2. 借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事。
3. 第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的相关规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4. 房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行。
三、借名买房合同效力
司法实务中，对于借名购买保障性住房行为的效力认定问题，存在不同的观点和处理方式，为证明借名买房合同有效，应注重审查以下几点：
1.借名买房虽违反限购政策，但若达到一定期限，在双方明知的前提下，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，没有损害社会公共利益，可以认定合同有效；
2.签订借名买房合同时为规避限购政策，违反公序良俗，应认定无效，但嗣后若经相关行政机关确认符合购房资格，合同效力可以补正；
3.借名买房，名为买卖房屋，实为转让经济适用房指标，损害了符合购买该类房屋资格的家庭合法权益，违反社会公共利益，合同无效；
4.借名买房是否违反相关规定，宜由行政主管机关先行作出认定和处理，当事人在此基础上再提出相应的诉讼请求；在行政机关尚未对当事人的行为依法作出认定和处理的情况下，法院不宜直接审理和判决。
综上，实际购房人借用他人购房资格购房，在没有增加购房名额，没有增加社会保障住房压力，对借名买房效力问题的判断，应当以法律和行政法规的强制性规定为依据，借名买房所违反的是政策而非法律，因此合同应认定为有效。
四、借名人主张房屋产权路径
1.证明借名人和出借人之间存在借名买房的合意
证明双方对借名买房事宜进行了实际协商并达成了合意，若双方没有签订“借名买房”协议，则需举证证明借名人无购房资格，及借名人与出借人洽谈过程、签字过程是否有证据可予以佐证，如录音、录像、情况说明等，还应合理说明借名人和出借人之间的身份关系，以证明借名人有借名买房的必要性，出借人有出名的意思表示。
2.证明房屋购入时，借名人参与了购房经过
如借名人与出借人或中介人员关于选房、购房、签约、履约的聊天记录、电话录音等，以证明房屋购入时，借名人参与了购房经过。
3.证明借名人支付了购房款、中介费、契税等费用
证明借名人实际支付了购房款、中介费、房屋契税、维修基金、装修费等费用由借名人支付，以证明出借人仅为名义登记人，并不清楚房屋的具体情况，同时还需注意款项的转账用途，以防被认定为存在借款或赠予等其他法律关系。
4.证明借名人占有、使用、管理房屋
借名人是否持有房屋房产证，是否持有房屋钥匙；物业费、水电费、网络及有限电视是否由借名人支付，房屋生活用品的添置、房屋的日常修缮是否由借名人处理，与房屋的邻居之间的关系等均可证明出借人仅为名义登记人，并不清楚房屋的具体情况，借名人实际占有、使用、管理房屋。
5.证人证言及其它证据。
五、未签订合同及合同无效的后果
1.（2017）京民申2338号民事裁定书中北京高院认为：关于双方是否存在借名买房之合意问题，商甲请求之基础系其与商乙就涉案B102号房屋存在借名买房法律关系。结合全案证据，依据商甲陈述，双方之间未形成书面合同，系就借名买房事宜达成口头协议，对借名买房问题，商乙予以否认。而从现有证据分析，1997年7月11日，商乙作为委托人向受托人商甲出具委托书，委托书的内容明确具体，均指向代签购买都市芳园房屋买卖合同、办理房屋所有权证书以及办理买房有关事宜。从后续的履行情况分析，商甲作为受托人代商乙签订了《房屋预售合同》并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方之间存在借名购买涉案房屋之合意，二审法院据此作出如上认定，本院不持异议。
由以上可知，书面合同不是借名买房的必要条件。在借名买房双方未签订书面的“借名买房合同”时，应根据双方提交的证据，综合认定双方有无借名买房的合意及事实，对双方有无存在借名买房行为综合证据进行认定。
2.（2015）新民申字第1879号民事裁定书中新疆维吾尔自治区高级人民法院认为：本院经审查认为，发生法律效力的民事判决已确认，再审申请人姚某丽与被申请人章某文借名买房系无效行为。国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。姚某丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章某文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。关于承担责任比例问题，对于购买军队经济适用房有特殊规定和限制，购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道，故对借名买房行为的无效后果，双方均有过错。对造成的相关损失，双方均应承担责任。
从以上裁定书内容可看出，关于借名买房合同无效情形下，在诉讼中可以确定房屋实际权利人，但借名人在诉讼时仍不具备争议房屋的购房资格的，不能为其办理房屋过户手续；对于借名买房行为无效造成的相关损失，应根据双方过错程度承担责任。
六、律师建议
1.借名买房风险较大，建议谨慎为之。发生纠纷时借名人需证明双方存在借名买房的合意、实际支付房款的事实，证明责任较大，需充分保留相应证据；
2.建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。
3.借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。
