2015年3月1日，国务院710号令颁布了《不动产登记条例》，规定了不动产统一登记制度。在此之前，我国各地建设用地使用权抵押及房产抵押普遍采取分离登记制度，即建设用地使用权抵押登记在国土部门办理，房产抵押权设立登记在住建部门办理。分离登记制度导致房地分离抵押情形普遍存在，从而产生了大量的裁判争议和执行争议。为解决该类问题，笔者进行了总结和梳理，望能够解决各位读者的实际问题。

房地分离的裁判规则

2017年6月25日，甲公司向A银行借款1000万元，乙公司作为保证人提供连带保证担保。此外，甲公司将其自有的厂房及土地使用权作为抵押物与A银行签订《抵押合同》对该笔借款进行担保，并在国土部门办理了抵押权设立登记。

2018年1月15日，甲公司与自然人B签订了《借款协议》、《房地产抵押合同》，约定甲公司向自然人B借款800万元，并将前述未办理抵押登记的地上建筑物（厂房）抵押给自然人B，并办理了房屋抵押登记。

两笔借款到期后，甲均无力偿还，A银行、自然人B分别将甲公司诉至法院，A银行主张就《抵押合同》项下的土地及厂房享有优先受偿权，自然人B主张其对《房地产抵押合同》项下的厂房享有优先受偿权。

房地分离时的抵押权效力问题

司法实践中，房地抵押权设立分为三种形式：共同抵押、单独抵押、分离抵押。

三者的主要区别在于抵押物的权力登记公示信息不同。具体为：共同抵押指双方约定对土地及地上建筑物的一并抵押，均办理抵押登记；单独抵押指双方约定以房屋所有权或建设用地使用权中的其一进行抵押，并就其一办理抵押登记；分离抵押指抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的债权人，分别办理抵押登记。

上述三种方式，共同抵押是目前普遍认可的方式，也是“房随地走”、“地随房走”在抵押权领域内的具体体现。《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据该条款能够认定房屋单独抵押权人享有对该建筑物所属土地的拟制抵押权。因不动产抵押以登记为生效要件，分离抵押的登记均可成为抵押权生效的要件，但其违背了“房随地走”“地随房走”的原则，致使权利人无法直接实现抵押权，尤其是后抵押权人的权益。

权利效力：根据物权法定的原则，不动产抵押权生效的要件为：合同有效+抵押权登记。

从合同效力的方面来看，各方签订的房屋、土地分别抵押协议属于当事人之间真实意思表示且为所有权人的有权处分，该合意不违反法律、法规的禁止性规定，不违法物权法定的基本原则，两个抵押协议均合法有效。

从物权登记公示的方面来看，房产抵押、土地抵押分别办理了不动产抵押登记，记载于不动产登记簿，已达到了抵押权公示的各项要求，满足公示、公信的条件。

但很多法官认为：依据《物权法》第一百四十六、第一百四十七条规定，分离抵押因违反房地一体原则应属无效。

笔者认为：抵押行为与房地一体原则并不矛盾，虽然抵押行为会涉及到抵押物处分，但由于抵押权为担保物权，并非能够直接发生导致物权变动的效力，而是通过整体拍卖、变卖的强制变现方式（统一处置，分别受偿下文会继续陈述）获得相应价款，用予偿还债务，而拍卖、变卖成交的主体具有唯一性，并不会造成房屋所有权人与土地所有权人不一致的情况，故房地分离抵押并不直接影响到“房随地走”“地随房走”的房地一体原则。

处理原则

由于本文为实务性文章，笔者就不一一论述业内存在的诸多观点，仅针对有指导性意义的普遍观点进行阐述。

针对房地分离的权利实现，司法实践中主要采取的是“分别评估”、“统一处分”、“分别受偿”的方式，具体为：

【执行处置法院的选择】

由于实务中存在不同法院承办房产或土地抵押权实现的案件，因两方法院均为享有抵押权的处置法院，无法要求移送案件，只能通过协商的方式共同决定处置法院，或要求共同的上级法院指定执行法院。

【分别评估】

由于房屋、土地抵押权的分别设立，房产和土地分离针对不同的债权进行担保，抵押权人的请求也不能超出其所享有抵押权的范围而损害其他抵押权的权益。由于抵押权的实现必须通过拍卖、变卖的方式进行实现，而房产、土地又属于不可分割之物，必须统一处置，故评估时确定二者的拍卖保留价值，进而在处置后按照评估比例分别受偿，有利于各方抵押权人的权益保障。

【统一处置】

依照《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互易、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循“房地一体”的原则。执行法院在拍卖土地使用权时，不将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效，故此为保障“房地一体”原则在房地分离抵押问题上的落实，应保证一并拍卖，主体统一变更。

【分别受偿】

前述分别评估已经确定了房屋价值及土地价值占整体拍卖、变卖价格中的相应比例，在处置取得成交款项后，为保障分别抵押权人的实际利益，按比例责任进行清偿，保障抵押权公平有效的实现。

综上所述，抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别给数位抵押权人设定抵押，并不违反“房随地走、地随房走的“房地一体”原则，应属有效的抵押，但为保障“房地一体”原则在房地分离案件中的体现，应当采取分别评估、统一处置、分别清偿的方式来进行资产处置，不仅有效的保护了各抵押权人的合法权益，也践行了房地一体原则下房屋、土地归为同一主体的原则。具体到开篇案例，人民法院应当认定A银行对于甲公司的土地享有抵押权，B自然人对地上房屋享有抵押权，人民法院在执行阶段应当分别就房屋和土地进行分别评估，在确定价值后一并处置，取得拍卖款项后按比例进行清偿。

结语：随着不动产登记制度的逐步完善，房地分离抵押的纠纷在未来会逐步减少，但目前存在的房地分离抵押登记引发的纠纷依然占有很大的比重，因对“房地一体”原则的理解分歧导致形成不同裁判结果。在此，笔者仍然坚持自己的观点，房地分离抵押的情况下债权人实现权利的合法性通常采取分别评估、统一处置、分别受偿的执行措施。在司法实务中大多数法院在该类案件的执行中通常会采取以上意见，对此笔者认为该种处理方式在司法实践中存在着不可忽视的优势地位。

首先，充分体现了民商事领域基于意思表示而形成的自治安排，保护交易主体间真实的意思表示，鼓励在不违反相关法律法规的效力强制性规范前提下做出自有交易行为，满足双方订立合同时的法律预期。

其次，保护物权登记的公示公信力。在司法领域，不动产抵押权的登记作为权利生效的法定条件。满足条件后，不仅对外产生了公信力，而且也对抵押权人产生了信赖的公信力，如不予保护就是对物权效力性要件的违背。

最后，确认效力。分别受偿之规则也是对各抵押权人之间利益最好的平衡，由于最初订立合同时已经存在基本的权利预期，根据意思表示的预期结果裁判各抵押权人的利益取得符合民法最基本的公平原则。

作者简介

张珍珍     律师

业务领域：民事案件、

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